6月8日，南阳市中级人民法院举行新闻发布会，面向社会发布《南阳市中级人民法院物业服务纠纷案件审判白皮书（2022-2025）》及相关典型案例，以案释法，全面规范物业服务。

房屋长期空置 法院酌情减收物业费

2020年10月28日，李某收房，并与某物业公司签订《前期物业服务协议》。此后，李某未装修该房屋，也未在该小区内居住，缴纳物业费至2023年12月31日。某物业公司为案涉小区提供物业服务至2025年3月31日，撤场后，要求李某支付2024年1月1日至2025年3月31日的物业费及违约金。为此，双方产生纠纷。

法院审理后认为，按照相关法律法规，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，而且李某与物业公司签订的《前期物业服务协议》包含“已交付使用、尚未居住的物业，物业服务费按应收费标准的100%收取”的约定，但物业公司的服务包含公共区域保洁、垃圾清运、安全保障等，李某收房之后，未对案涉房屋进行装修，未在案涉房屋中居住，不产生生活垃圾，不使用公共设施，不出入小区，客观上减轻了物业公司的工作量，因此，酌情减收部分物业费更符合公平原则。

物业服务不到位 法院酌情扣减物业费

2019年11月30日，小区建设单位某置业有限公司与某物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由某物业公司为小区提供物业服务。该合同自2019年12月1日起执行。赵某夫妇于2019年购买小区房产，并于2020年入住，但仅缴纳了第一年的物业费，拖欠了2021年5月23日至2025年5月23日的物业费。为此，赵某夫妇与物业公司产生纠纷。经查，案涉小区存在电动车飞线充电、垃圾清理不及时、杂物挤占消防通道等问题。

法院审理后认为，建设单位依法与物业公司签订的《物业管理服务合同》，对小区业主具有法律约束力，物业公司具备主张物业费的合法主体资格。物业公司应当按照约定全面履行服务义务，但其提供的服务存在瑕疵。综合考虑物业公司履行合同存在不足的实际情况，为平衡双方利益，督促物业公司提升服务质量，法院酌情对赵某夫妇拖欠的物业费予以10%的扣减。对于物业公司主张的违约金，因其自身服务存在瑕疵，法院不予支持。

物业公司违法转包 法院判令解除合同

2019年12月17日，某物业公司与某小区业主委员会签订了为期10年的《物业服务合同》。此后，某物业公司将物业服务转包给其子公司，由其子公司管理小区物业服务工作。小区业主委员会以违法转包为由提起诉讼，请求法院解除《物业服务合同》，并请求法院判令该子公司撤离小区。

法院审理后认为，物业公司作为物业服务合同的当事人，将其应当提供的全部物业服务转包给其子公司，违反了相关法律关于“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转包给第三人”的强制性规定，该转包行为无效。因此，法院对小区业主委员会主张解除《物业服务合同》的诉求予以支持。

物业公司依规代收水电费 业主应足额缴纳相关费用

某物业公司与刘某签订《前期物业管理服务协议》，双方约定，受有关部门或单位委托，某物业公司可提供水费、电费、燃气费、中央空调冷热费等代收代缴服务。刘某以物业公司违反法律规定和合同约定为由，拒绝向物业公司缴纳物业管理费。为此，双方产生纠纷。

法院审理后认为，某物业公司与刘某签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘某作为业主，与某物业公司之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。案涉小区供电为专变供电，某物业公司与供电公司签订的购售电合同显示，该小区实行二级阶梯电价，未超出河南省居民阶梯电价标准。该小区居民用水为二次供水，某物业公司按照每吨3.2元的价格向小区业主代收水费。根据《河南省物业服务收费管理办法》第六条之规定，某物业公司对案涉小区代收水电费的标准未超出其与供电公司签订的购售电合同约定、相关政策规定及价格标准，因此，法院依法判令刘某支付拖欠的水电费及物业费。

社区代行业主委员会职责 物业服务合同对业主有效

案涉小区系某集团职工家属院。2020年，某集团将该小区交给街道办代管，街道办指定社区代管，代行业主委员会职责。2021年12月1日，社区居委会以招投标的方式，选聘某物业公司为该小区的物业服务企业，并于2022年1月1日签订了《物业管理服务合同》，约定按每月55元的标准向业主收取机动车辆服务费。张某系该小区业主，于2022年1月18日填写了《内部车辆申请登记表》，并勾画“长期出入”栏。此后，张某按时缴纳物业费，但未缴纳机动车辆服务费。为此，物业公司与张某产生纠纷。

法院审理后认为，虽然案涉小区未成立业主委员会，但该小区所在地的社区居委会按照法定程序组织开展了物业公司选聘工作，为该小区选聘了物业服务人。社区居委会与某物业公司签订的物业服务合同合法有效。在某物业公司据此入场并实际提供了相应物业服务的情况下，业主享受了相应服务，因此，张某应缴纳相应机动车辆服务费。

房屋未交付 物业费由建设单位承担

2016年9月，李某以房抵债，与开发商签订商品房买卖合同。双方约定，商业用房物业费每月每平方米2.2元。开发商未按照合同约定书面通知李某交房、办理交接手续，案涉房屋未实际交付给李某。某物业公司诉请李某支付物业费、滞纳金、违约金，双方产生纠纷。

法院审理后认为，按照相关法律规定，已竣工但尚未交给买受人的物业，物业费由建设单位承担。因开发商未履行书面交房通知义务，房屋未完成交付，因此，房屋交付前的物业费应由开发商承担。

物业妥善处置漏水问题 业主应当履行缴费义务

某置业有限公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由某物业公司对案涉小区提供前期物业管理服务。此后，该小区成立业主委员会，仍与某物业公司签订《物业服务合同》，由某物业公司持续为该小区提供物业服务。该小区业主李某以房屋漏水、物业服务不到位为由，拒缴物业费，与某物业公司产生纠纷。

法院审理后认为，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务人订立的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。某置业有限公司及业主委员会先后与某物业公司签订物业服务合同，委托其为案涉小区提供物业服务，上述合同均为有效合同。某物业公司持续提供物业服务至今，李某应当按照合同约定缴纳物业费。李某辩称房屋漏水。经调查，某物业公司接到李某反映后，及时安排工作人员赶到现场确认漏水原因是排水槽被垃圾袋堵塞，处理完毕后向李某进行反馈。事后，李某未再向某物业公司反映有漏水情况。某物业公司作为物业服务人，已尽到了对房屋建筑的管理维护和协助配合义务。据此，法院依法判令李某缴纳其拖欠的物业费。

业主委员会解聘物业公司 未达到法定要求，法院不予支持

某物业公司系案涉小区物业服务人。该小区共有单元房253户，其中247户已办理房权证或已购买入住。2024年6月24日，该小区业主委员会通过公证方式，向某物业公司送达《解除物业服务合同通知书》。该小区业主委员会以让业主签名方式表示更换物业公司并委托业主委员会处理。经审查，该签名表的有效签名共计81户，专有面积共计9358.28平方米，其他签名非产权人签名或无证据证实其为业主。经统计，该小区已办理房权证和未办理房权证的业主专有部分面积共计28190.76平方米。该小区业主委员会提起诉讼，请求法院解除与某物业公司的物业服务合同关系。

法院审理后认为，按照相关法律规定，下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。在本案中，解聘某物业公司应由超过双三分之二的业主参与表决。在符合上述条件的业主未就解聘某物业公司参与表决并形成决议的情况下，业主委员会无权代表小区业主提起诉讼。因此，法院依法驳回业主委员会的起诉。